Капитальный ремонт кровли под ключ

Капитальный ремонт плоской кровли: когда он действительно нужен и из чего складывается

Капитальный ремонт — самая дорогая из кровельных работ, и именно поэтому мы не назначаем его по звонку. Решение принимается после обследования: иногда кровля, которую заказчик уже списал, спокойно живёт ещё пять лет после локального ремонта, а иногда «подлатать» бесполезно, потому что под ковром мокрый утеплитель. Ниже — как мы отличаем одно от другого и что входит в капремонт на плоской кровле.

Три признака, что текущий ремонт уже не поможет

• Мокрый утеплитель. Определяется контрольным шурфом: вскрываем ковёр в двух-трёх точках и смотрим слой под ним. Если утеплитель напитан водой, заплатки сверху не имеют смысла — влага будет отрывать новое покрытие изнутри и сводить на нет теплоизоляцию.
• Дефекты по всей площади, а не в узлах. Сетка трещин, расслоение, вздутия каждые несколько метров. Когда проблема в примыканиях и воронках, достаточно локального ремонта; когда состарился весь ковёр — нет.
• Ковёр наращивали больше двух раз. Пять-семь слоёв старого рубероида весят десятки килограммов на квадратный метр, держат воду между слоями и не дают нормально приварить новое покрытие. Такой пирог снимают до основания.

Ориентир по площади, который часто называют — «капремонт при износе более 40 %», — рабочий, но вторичный. Кровля с 20 % дефектов и мокрым утеплителем нуждается в капремонте, а кровля с трещинами по 60 % площади, но сухим пирогом иногда обходится новым слоем по старому.

Два сценария капитального ремонта

Разница в цене между сценариями — в разы, и определить нужный можно только на объекте. Поэтому замерщик приезжает с ножом и штангенциркулем, а не только с рулеткой: шурф и замер толщины ковра входят в бесплатный выезд.

Порядок работ при полной разборке

1. Демонтаж. Снимаем ковёр, утеплитель и стяжку, если она разрушена. Мусор спускаем по рукаву в контейнер, а не сбрасываем с крыши. Демонтаж — от 200 ₽/м², считается отдельной позицией сметы.
2. Ремонт основания. Плита очищается, трещины и выбоины заделываются, проверяется состояние воронок и парапетов. На этом этапе выясняется, нужно ли менять чаши воронок и восстанавливать кирпичную кладку парапета.
3. Пароизоляция. Укладывается по плите с герметичными нахлёстами и заводится на вертикали выше утеплителя. Пропуск этого слоя — главная причина, по которой новый утеплитель намокает за два-три года.
4. Утеплитель и разуклонка. Толщина — по теплотехническому расчёту для Челябинска. Уклон к воронкам формируется клиновидными плитами или лёгкой стяжкой; подробнее — на странице утепления кровли.
5. Основание под ковёр. Армированная стяжка под наплавляемые материалы или сборное основание под мембрану — в зависимости от выбранного покрытия.
6. Покрытие. Наплавляемая кровля в два слоя или ПВХ-мембрана; узлы, примыкания, воронки, аэраторы.
7. Приёмка. Осмотр швов, пролив, при мембране — проверка швов щупом. Акт и гарантийный паспорт.

Сроки и организация на живом объекте

Капремонт плоской кровли на 500–1000 м² обычно занимает от одной до трёх недель в зависимости от сценария и погоды. Крышу вскрываем участками: то, что разобрали за день, к вечеру закрыто хотя бы временным слоем, чтобы дождь не попал внутрь здания. Это важно для магазинов, складов и жилых домов — работа идёт без остановки деятельности внизу.

Для управляющих компаний и ТСЖ готовим дефектную ведомость и смету в форме, которую принимают на общем собрании и в надзорных органах; по итогам — акты скрытых работ на каждый слой пирога и акт выполненных работ.

Что входит в стоимость

Капитальный ремонт кровли — от 250 ₽/м² за работы по покрытию; демонтаж, утепление (от 300 ₽/м²), разуклонка и стяжка считаются отдельными строками, и в смете вы видите каждую. Материалы — по дилерским ценам, с подбором под бюджет: для склада с ровной крышей это может быть наплавляемая кровля, для здания с сотней проходов — мембрана.

• Смета составляется после шурфа и обмера, а не по телефону — иначе цифра гарантированно изменится по ходу работ.
• Гарантия до 5 лет на работы фиксируется в договоре.
• Зимой капремонт с полной разборкой мы не рекомендуем: мокрый снег на открытой плите — прямой путь к мокрому утеплителю. Замену ковра по сухому основанию делаем и в холодный сезон, мембраной.

Ошибки, из-за которых капремонт приходится повторять

1. Новый ковёр по мокрому утеплителю. Самая частая экономия и самая дорогая: через два сезона всё вздувается и рвётся.
2. Без пароизоляции. Влага из помещения поднимается в утеплитель и не находит выхода.
3. Без разуклонки. Лужи на новой кровле старят её вдвое быстрее и первыми находят слабый шов.
4. Старые воронки. Заменили ковёр, оставили чашу с трещиной — течь вернётся в ту же точку.
5. Экономия на узлах. Примыкания и парапеты — треть трудозатрат и половина протечек; их нельзя «сделать потом».